Análisis del Mercado Inmobiliario Industrial Latinoamericano

El mercado inmobiliario industrial en la región de Latinoamérica presentó un alto volumen de actividad en el cierre del 2022. En términos generales el inventario superó los 57 millones de metros cuadrados, mientras la tasa de disponibilidad se redujo nuevamente y se reportó en 5,2% promedio en la región.

La absorción semestral presentó una importante recuperación con cerca de 2,5 millones de metros cuadrados. Destaca el volumen comercializado en Sao Paolo y Monterrey.

“Estamos viviendo en la región de LATAM, tiempos de oportunidad para fortalecer el mercado inmobiliario industrial. Aspectos para considerar como entender que la economía de Estados Unidos cuenta con una fuerte dinámica, mercado vecino de la región, hace que esto nos afecte positivamente por la cercanía e influencia de las economías. Nuestra región tiene mercados y geografías diversos que ofrecen a los inversionistas alternativas diferentes para el desarrollo de proyectos industriales, y evitar tener que producir productos y bienes, en países alejados, como China.”, comentó Juan Flores, director de investigación para América Latina de Newmark.

“Conociendo los aspectos positivos anteriormente mencionados, que tenemos en la región, como también disponer de personal joven y muy bien capacitado en temas relacionados al mercado industrial hacen que también se consideren oportunidades de mejora en algunos países donde la infraestructura vial y de transporte en general, no son los ideales, puntos donde los gobiernos debe invertir para no quedarse atrás y continuar con el desarrollo consolidado que estamos teniendo.”, complementó Juan Flores.

Bogotá presentó detención de proyectos de empresas nacionales en contraste con las extranjeras que continuaron con los que ya tenían.

“Es importante considerar aspectos positivos que ofrece Colombia frente a otros países de la región para la inversión de empresas extranjeras. Estos son su ubicación estratégica, en el norte de Sur América, y el fácil acceso a puertos en los dos océanos, lo cual la vincula con Estados Unidos en temas relacionados con el transporte de bienes y servicios” Comentó Juan Flores.

Se evidenció que algunos de los proyectos de construcción y ampliación de empresas nacionales se detuvieron, al esperar las decisiones políticas y cambios tributarios del gobierno.
La tasa de disponibilidad en la segunda mitad del año contínua bajando, esto ha sido el resultados de la ausencia de proyectos especulativo que hagan que la disponibilidad de bodeagas de clase A aumente.
Hay que tener en cuenta que según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) para el 2023 se pronostica una desaceleración en la economía, el PIB se prevee una expansión por debajo del 1 %, después de esta reducción el crecimiento de la economía colombiana se mantendrá por debajo del 3 %.
En contraste con la situación de Colombia, donde por la incertidumbre de las reformas laborales, pensiones, y tributarias, se presentó mucha dinámica en las principales ciudades de la región de Latinoamérica, destacándose el volumen comercializado en Sao Pablo y Monterrey.

¿Cómo se presenta el comportamiento en las ciudades con más volumen de movimiento de la región?

En Sao Paulo, Brasil, el inventario clase A creció en 1.66 millones de metros cuadrados en 2022, 33% por encima del año anterior y muy sobre histórica anual de 591.000 m2 (2014-2021).
El mercado, siguiendo la tendencia de los últimos dos años, registró indicadores positivos a lo largo del 2022. Se presentó un récord en la absorción neta anual: 1.25 millones de m2 frente a los 1.14 millones de m2 en el cuarto trimestre del 2021. La tasa de disponibilidad se incrementó en los últimos 2 trimestres debido al alto volumen de inventario nuevo entregado aun no ocupado.
Contextualizando el comportamiento de Sao Paulo es importante tener consideraciones del panorama económico en Brasil.

La actividad económica en Brasil continúa con crecimiento, aunque a un ritmo más lento y de forma menos homogénea. Esta dinámica ha cambiado las expectativas de crecimiento del PIB de 2.9% para 2022 a menos del 1.0% en 2023. Ello se atribuye a tasas de interés más altas, créditos más ajustados, inversiones limitadas en el sector privado, preocupaciones sobre las finanzas gubernamentales y numerosos socios internacionales experimentando sus crisis propias. Unas dinámicas económicas debilitadas deberían resultar en un mercado laboral más pequeño, menos gastos en los hogares y que los inversionistas consideren escoger otras localizaciones fuera de Brasil. Los miedos de un incremento por parte del nuevo gobierno federal ya están impactando los mercados financieros y pusieron en alerta a la economía.

En Monterrey, México se registró una absorción bruta de más de 786.000 m2 en donde, al sumarlo con la absorción del primer semestre de 2022, nuevamente se observa una cifra histórica en el mercado de 1.27 millones de metros cuadrados (en 2021 reportó 1.26 millones de metros cuadrados)
Esta demanda industrial en el mercado generó una tasa de disponibilidad del 0,5 % que se interpreta como un espacio disponible en tan solo 41.300 m2. El espacio de construcción cerró el año con un nuevo hito: Más de 1.16 millones cuadrados.

El panorama económico de México, para contextualizar el comportamiento del mercado inmobiliario de Monterrey corresponde: Banxico anticipa que para el 2023 el PIB registrará un crecimiento anual del 3.5%. Esto corresponde al aumento en la inversión pública para el desarrollo de infraestructura, así como inversiones en el sector privado. México es un país con ventaja estratégica en geolocalización, lo que le permite aprovechar los acuerdos comerciales con los que cuenta.

“En general, las ciudades mexicanas que están cerca de Estados Unidos como Monterrey y Tijuana han tenido un movimiento exponencial en el mercado inmobiliario industrial, esto es el reflejo del crecimiento económico derivado de la dinámica con la que está Estados Unidos y su influencia en las zonas vecinas, que finalmente permea el comercio, inversión y desarrollo en general de estas ciudades”, complementó Flores.